Las Tablas de Amortización dicen que te conviene el Crédito Hipotecario a menor plazo

Va a llegar un punto en nuestra vida en la que queramos adquirir una casa, lo más probable es que tomes la decisión de adquirir un crédito hipotecario y a raíz de eso te darán varios plazos para pagarlo, pero ¿sabes cuál es el plazo que más te conviene y por qué?. En las finanzas tenemos una herramienta muy útil que nos permite tomar las mejores decisiones y nos referimos a la tabla de amortización, la cual es una tabla donde se muestra el calendario de pagos que se tiene que afrontar al concederse un préstamo. A continuación, te presentamos un claro ejemplo para que veas la aplicación de esta tabla en un caso de la vida real.

Imagina que vas a comprar una casa que cuesta 1,000,000 de pesos, la tasa es del 12% anual/anual y tienes 3 opciones para pagarla:

1. A 10 años

2. A 15 años

3. A 25 años

¿Cuál opción eliges y por qué?

Antes de que tomes una decisión, haz una tabla de amortización, ¿no sabes cómo?, aquí te lo explicamos:

1. Mes: Es tu n, es decir el plazo de tus años convertidos a meses.

2. Saldo Inicial: Es el precio de la casa, en este caso 1,000,000 de pesos.

3. Intereses: Es la multiplicación de tu saldo inicial por la tasa de interés.

• La tasa de interés es del 12% anual/anual, tu periodo (n) y tu tasa (i) SIEMPRE tienen que estar en el mismo plazo. Nuestro plazo en este caso son meses por lo tanto necesitamos convertir nuestra tasa (12% anual/anual) a una tasa mensual/mensual. Para hacer esto solo tienes que pensar cuantos meses tiene un año (12) y dividir la tasa entre 12.

Conversión de tasa

Ahora solo divide la tasa entre 100 para expresarla en términos matemáticos y te daría .01, esa es la tasa que usarás.

4. Pago: lo sacas con la fórmula de payment, pero en Excel es más fácil:

Usas la fórmula de =PAGO (tasa, número total de pagos del préstamo, - valor presente o valor actual, coma porque no conocemos el valor futuro y tipo 0 porque no es acumulativo.

Finalmente, eso nos daría un pago de 14,347.09, eso es lo que tendríamos que estar pagando mensualmente durante 10 años para saldar la deuda.

5. Amortización: Lo que pagas menos los intereses.

6. Saldo Final: Saldo inicial menos la amortización.

Una vez que hayas hecho estos 6 pasos vas a obtener esto:

Para el mes 2, tu saldo inicial será tu saldo final del mes 1, eso es lo único que cambia, todo lo demás es el mismo proceso que hiciste para sacar el mes 1, cuando termines te va a quedar así:

Para que no tengas que hacer eso 120 veces, debes ponerle F4 a algunas teclas a continuación se muestran cada una de ellas.

Meses: Recorre la celda hasta que llegues a la 120

Saldo Inicial: Selecciona la celda de saldo final del mes 1:

Intereses: Multiplicas saldo inicial por intereses, pero a los intereses le das F4

Pago: Selecciona la celda en donde hayas calculado el pago y dale F4

Amortización: Resta el pago menos los intereses

Saldo final: Resta saldo inicial menos amortización

Ahora que ya tienes todos los datos solo arrastra cada uno de ellos hasta el mes 120, para hacer eso solo tienes que darle clic en la punta inferior derecha de la celda y te lo llevas hasta abajo. Al final te tiene que quedar 0, es decir que ya pagaste la casa, cuando llegaste al mes 120.

Lo primero que podemos destacar de la tabla de amortización es que tus pagos siempre son los mismos, pero al principio casi todo son intereses y conforme va pasando el tiempo vas pagando cada vez menos intereses y más se va a capital (que es la columna de amortización).

¡Felicidades!, ya aprendiste a hacer tablas de amortización, te recomendamos que realices, las 3 tablas de amortización para los 3 escenarios presentados y así podrás interpretar mejor los datos. Recuerda que las tablas de amortización nos sirven para ver el desglose de nuestros pagos.

Si usáramos la formula de =PAGO en cada escenario nos quedarían así los pagos:

En 10 años pagaríamos 14,347.09

En 15 años pagaríamos 12,001.68

En 25 años pagaríamos 10,532.24

¿Si observas que tus pagos no se están reduciendo mucho a pesar de que el tiempo entre cada periodo es largo?, eso pasa porque solo una pequeña parte de tus pagos mensuales se está yendo a capital, casi todo se esta yendo a intereses. ¿No nos crees?, revisa esto: ¿qué pasaría si te dieran 100 años para pagar la casa que te costo 1,000,000 de pesos?, ¿cuánto crees que pagarías mensualmente?

La respuesta es 10,000.07 pesos mensuales durante 100 años, literalmente estarías regalándole todo tu dinero a los intereses, para ser exactos estarías regalando 11,000,084 de pesos por una casa que te costó 1 millón.

En conclusión, no porque tengas más tiempo para pagar tus pagos serán menores, en realidad se reducen muy poco y pagas muchos intereses, no pagas tu deuda. Te recomendamos SIEMPRE buscar el plazo más corto para tu crédito hipotecario. En caso de que no puedas pagar esa cantidad por tu solvencia económica entonces opta por un plazo un poco más largo, pero ten en cuenta que estarás pagando más intereses.

Las opiniones son personales, realizadas en un ejercicio académico en el marco del programa Enlaces Universitarios Banxico y no necesariamente coinciden con las del Banco de México.

Priscila Elizabeth Terrazas Rico

Enlace Universitario Banxico.